不動産投資が儲かるってホント！？
他の金融商品と比較すると、利回りが高く見える不動産投資。「お金持ちは最終的に不動産に投資する」とも言われているし、やっぱりホントなの？
不動産投資と他の金融商品を比較してみよう
一般に不動産投資はミドルリスクミドルリターンの投資と言われています。
本当にそのような性質を持つのでしょうか？他の金融商品と「利回り」で比較してみましょう。
ーーーーー
10年物国債 ０．１％以下
投資信託 ３～４％程度、
株式・FX ４％～数十％
不動産投資 ６～１０％程度
ーーーーー
こうして見ると他の金融商品よりも不動産投資のほうがなんだか儲かるような気がします。
また一般的に国債はローリスクローリターン
株・FXはハイリスクハイリターンとも言われており
不動産投資は「リスクも少なめで、高い利回りが期待できそうだ」というイメージを持たれるかもしれません。
もちろんそんなことはありません。
我々の提供する戸建投資に関していえば、「リスクは少なめ」は当てはまりますが
「高い利回りが期待できる」かと言えばそういうわけではなく
あくまでそこそこの利回りがあるという認識です。
まさにミドルリスクミドルリターンの投資と言えると思います。
本当にそのような性質を持つのでしょうか？他の金融商品と「利回り」で比較してみましょう。
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10年物国債 ０．１％以下
投資信託 ３～４％程度、
株式・FX ４％～数十％
不動産投資 ６～１０％程度
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こうして見ると他の金融商品よりも不動産投資のほうがなんだか儲かるような気がします。
また一般的に国債はローリスクローリターン
株・FXはハイリスクハイリターンとも言われており
不動産投資は「リスクも少なめで、高い利回りが期待できそうだ」というイメージを持たれるかもしれません。
もちろんそんなことはありません。
我々の提供する戸建投資に関していえば、「リスクは少なめ」は当てはまりますが
「高い利回りが期待できる」かと言えばそういうわけではなく
あくまでそこそこの利回りがあるという認識です。
まさにミドルリスクミドルリターンの投資と言えると思います。
不動産投資も複利利回りで考えよう
では不動産投資と他の金融商品を「利回り」で比較するためにはどうすればよいでしょうか。
不動産投資の利回りはいわゆる「表面利回り」なので
本来は運用するための経費や空室分などを差し引いた
「実質利回り」を使い比較すればよいでしょうか。
残念ながら「実質利回り」であっても他の金融商品と比較することはできないと思っています。
それではどうすれば他の金融商品と比較できるのでしょうか。
我々は不動産の収益を「複利利回り」に変換することではじめて比較可能であると考えます。
不動産投資の「表面利回り」や「実質利回り」は
すべて「単利利回り」であり、複利で運用することができません。
例えば500万円の表面利回り10％の物件は、年間50万円の収益を生みますが
その50万円を次の年に再投資することはできません。
同じ500万円規模の物件を買うためには
少なくとも10年は待たないと再投資ができないからです。
その10年間、家賃収入の現金は基本的に眠っているので
不動産投資の「複利利回り」は単利利回りである「表面・実質利回り」よりもさらに低い値となります。
一方で上で紹介した金融商品の利回りは基本的に「複利利回り」になっています。
国債や投資信託、株、FXはいづれも少額から購入できるので現金を眠らせる心配がありません。
そのため上記の利回りがそのまま「複利利回り」になるのです。
不動産投資も「複利利回り」で考えるために、シミュレーションを活用してみましょう。
不動産投資の利回りはいわゆる「表面利回り」なので
本来は運用するための経費や空室分などを差し引いた
「実質利回り」を使い比較すればよいでしょうか。
残念ながら「実質利回り」であっても他の金融商品と比較することはできないと思っています。
それではどうすれば他の金融商品と比較できるのでしょうか。
我々は不動産の収益を「複利利回り」に変換することではじめて比較可能であると考えます。
不動産投資の「表面利回り」や「実質利回り」は
すべて「単利利回り」であり、複利で運用することができません。
例えば500万円の表面利回り10％の物件は、年間50万円の収益を生みますが
その50万円を次の年に再投資することはできません。
同じ500万円規模の物件を買うためには
少なくとも10年は待たないと再投資ができないからです。
その10年間、家賃収入の現金は基本的に眠っているので
不動産投資の「複利利回り」は単利利回りである「表面・実質利回り」よりもさらに低い値となります。
一方で上で紹介した金融商品の利回りは基本的に「複利利回り」になっています。
国債や投資信託、株、FXはいづれも少額から購入できるので現金を眠らせる心配がありません。
そのため上記の利回りがそのまま「複利利回り」になるのです。
不動産投資も「複利利回り」で考えるために、シミュレーションを活用してみましょう。
戸建投資のシミュレーション
では参考として我々が扱っている戸建物件の「複利利回り」を計算してみましょう。
この計算を行うためにはシミュレーションが必要になります。
以下の条件で計算してみるとどのような利回りになるでしょうか。
―――――
【物件概要】
購入価格：500万円（現金買）
表面利回り：12％
諸経費割合：30％（空室リスク含む）
年間家賃下落率：1％
売却額：売却時表面利回り15％
↓↓↓
【シミュレーション結果】
購入後 5年で売却：3.18％
購入後10年で売却：4.27％
購入後15年で売却：4.20％
購入後20年で売却：3.95％
※税引前利益で計算
※購入・売却時諸経費は含んでいません
―――――
だいぶ簡易的なシミュレーションですが
だいたい戸建投資を長期で考えると４％弱の「複利の利回り」という結果になります。
これは投資信託などとほぼ同水準となります。
一方で短期で考えるとほぼ利回りは0に近い値となります。
これは購入額よりも売却額が安いシミュレーションのため、あまりにも短期で売却すると
物件の値下がり分と家賃収入が相殺しあってしまうからです。
このことからもわかるように
田口商事の提供する戸建投資は長期投資が前提となります。
短期で儲けるために選ぶ投資ではありません。
一方で適切なシミュレーションを作成すれば
そこから大きくずれることは少ない投資でもあるので
戸建投資は堅実な投資先のひとつであると考えています。
また一棟アパートや区分マンションなどを融資で購入する場合は
他の金融商品とは異なり、レバレッジをかけることが可能です。
借入というリスクをとることで、さらに収益率の高い投資が可能です。
ご自身のリスク許容量を見極め、自分に合った投資を探してみましょう。
この計算を行うためにはシミュレーションが必要になります。
以下の条件で計算してみるとどのような利回りになるでしょうか。
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【物件概要】
購入価格：500万円（現金買）
表面利回り：12％
諸経費割合：30％（空室リスク含む）
年間家賃下落率：1％
売却額：売却時表面利回り15％
↓↓↓
【シミュレーション結果】
購入後 5年で売却：3.18％
購入後10年で売却：4.27％
購入後15年で売却：4.20％
購入後20年で売却：3.95％
※税引前利益で計算
※購入・売却時諸経費は含んでいません
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だいぶ簡易的なシミュレーションですが
だいたい戸建投資を長期で考えると４％弱の「複利の利回り」という結果になります。
これは投資信託などとほぼ同水準となります。
一方で短期で考えるとほぼ利回りは0に近い値となります。
これは購入額よりも売却額が安いシミュレーションのため、あまりにも短期で売却すると
物件の値下がり分と家賃収入が相殺しあってしまうからです。
このことからもわかるように
田口商事の提供する戸建投資は長期投資が前提となります。
短期で儲けるために選ぶ投資ではありません。
一方で適切なシミュレーションを作成すれば
そこから大きくずれることは少ない投資でもあるので
戸建投資は堅実な投資先のひとつであると考えています。
また一棟アパートや区分マンションなどを融資で購入する場合は
他の金融商品とは異なり、レバレッジをかけることが可能です。
借入というリスクをとることで、さらに収益率の高い投資が可能です。
ご自身のリスク許容量を見極め、自分に合った投資を探してみましょう。