媒介？代理？売主？取引態様とは？？
ネットなどで不動産の物件を見ていると、掲載ページに取引態様という表示があるのはご存知でしょうか？
ご自宅の郵便ポストなどに投函されているチラシなどにも、取引態様という表示が必ずあります。
実はこの取引態様によって、不動産を購入する契約の際、かかる費用が変わってくるってご存知ですか？
今回は、売買における不動産の取引態様について、わかりやすく丁寧に解説していきます。
オススメの取引態様についてもご紹介しますので、どうぞ最後までご覧ください。
そもそも取引態様って何？
不動産の広告に必ず表示されている、取引態様とはどういうものなのでしょうか。
実は取引態様とは、物件を販売している会社や個人と、その物件そのものとの関係を表しているものなんです。
例えば売主であれば、その会社や個人が所有している物件を自ら掲載しているということになります。
一方媒介や代理は、物件の持ち主から依頼を受けた会社が、代わりにその物件を掲載していることになります。
それぞれの取引態様をもう少し詳しく解説していきます。
実は取引態様とは、物件を販売している会社や個人と、その物件そのものとの関係を表しているものなんです。
例えば売主であれば、その会社や個人が所有している物件を自ら掲載しているということになります。
一方媒介や代理は、物件の持ち主から依頼を受けた会社が、代わりにその物件を掲載していることになります。
それぞれの取引態様をもう少し詳しく解説していきます。
媒介
不動産の所有者が売却を不動産会社に依頼する際、必ず結ばなければならないのが媒介契約です。
媒介という言葉が聞きなれない方もいるのではないでしょうか。
媒介は簡単にいうと、「仲介」です。
つまり不動産仲介店というと、この媒介という形で別で所有者がいる物件を大量に扱っているお店ということになります。
さらに媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。
媒介という言葉が聞きなれない方もいるのではないでしょうか。
媒介は簡単にいうと、「仲介」です。
つまり不動産仲介店というと、この媒介という形で別で所有者がいる物件を大量に扱っているお店ということになります。
さらに媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。
専属専任媒介
不動産の媒介を、不動産会社１社だけに依頼する契約です。
この契約の場合、同時に他の複数の不動産会社に、不動産売却の仲介を依頼することは契約で禁じられています。
さらに、自分で売却の相手を見つけてきた場合直接契約することが出来ず、依頼した不動産会社を通して不動産売却の取引するよう、契約で義務づけています。
このため、専属専任媒介契約で依頼を受けた不動産会社に対して、依頼者を守るための法的な規制があります。
例えば、不動産会社の物件情報の業者用のデータバンクである「レインズ」への5日以内の登録義務や、売主への週1回の業務報告義務などがあります。
この契約の場合、同時に他の複数の不動産会社に、不動産売却の仲介を依頼することは契約で禁じられています。
さらに、自分で売却の相手を見つけてきた場合直接契約することが出来ず、依頼した不動産会社を通して不動産売却の取引するよう、契約で義務づけています。
このため、専属専任媒介契約で依頼を受けた不動産会社に対して、依頼者を守るための法的な規制があります。
例えば、不動産会社の物件情報の業者用のデータバンクである「レインズ」への5日以内の登録義務や、売主への週1回の業務報告義務などがあります。
専任媒介
専任媒介は基本的には専属専任媒介と同じです。
ただ、自分で売却の相手を見つけてきた場合、直接契約することが出来るという点が大きく違います。
他にも、レインズへの登録期限が7日以内であったり、売主への業務報告義務が2週に1回であったりと若干違いがあります。
ただ、自分で売却の相手を見つけてきた場合、直接契約することが出来るという点が大きく違います。
他にも、レインズへの登録期限が7日以内であったり、売主への業務報告義務が2週に1回であったりと若干違いがあります。
一般媒介
不動産売却の際に、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができるのが「一般媒介契約」です。
自分で売却の相手を見つけてきた場合、直接契約が可能です
ほとんどの場合が複数の不動産会社に広く依頼し、最終的には一番早かったり一番条件のいい買主を見つけてきたりした不動産会社と取引を進めるという形になります。
不動産会社にレインズへの登録義務はなく、また売主への状況報告の義務もありません。
自分で売却の相手を見つけてきた場合、直接契約が可能です
ほとんどの場合が複数の不動産会社に広く依頼し、最終的には一番早かったり一番条件のいい買主を見つけてきたりした不動産会社と取引を進めるという形になります。
不動産会社にレインズへの登録義務はなく、また売主への状況報告の義務もありません。
代理
代理は媒介に似ているのですが、大きく違うのは代理を受けて代理人となった会社や個人が契約権限を持っているという点です。
媒介の場合はあくまで契約を行うのは売主で、契約書を取り交わす相手も同様です。
しかし代理の場合は代理人が契約も代わりに行い、その効力が売主に及ぶのです。
この代理契約が利用される一般的な例としては、分譲住宅や分譲マンション等の販売が挙げられます。
売主が営業力のある不動産会社に、一括して代理での募集を依頼することで、迅速に販売を行ったり、毎回契約に携わらないといけない手間を省いたりといったものがあります。
媒介の場合はあくまで契約を行うのは売主で、契約書を取り交わす相手も同様です。
しかし代理の場合は代理人が契約も代わりに行い、その効力が売主に及ぶのです。
この代理契約が利用される一般的な例としては、分譲住宅や分譲マンション等の販売が挙げられます。
売主が営業力のある不動産会社に、一括して代理での募集を依頼することで、迅速に販売を行ったり、毎回契約に携わらないといけない手間を省いたりといったものがあります。
売主
売主の場合は、物件の所有者が自ら広告を掲載しています。
実はこのような物件に出会うことは、かなり難しかったりします。
理由としては、媒介で複数の不動産会社に依頼した方が、広く募集をかけること出来るからです。
並行して自ら広告することも出来ますが、売主が個人の場合どうしても営業力に限りがあるので目につきにくくなります。
また売却の場合、宅地建物取引業者の免許を受けていない会社や個人は、不特定多数に対して、反復継続して販売することは出来ないと法律で決まっています。
不動産会社が自ら売主として物件を広告する場合も同様ですが、営業力やブランド力が高い場合はこの限りではありません。
しかしそういった会社は、自社のサイトや店舗のみで販売することも多く、一般のポータルサイトにすべての物件が出回っているかというとそうではないので、簡単に見つけることは出来ないでしょう。
※もちろんターゲットとする顧客に見つけてもらえるよう、企業は様々な努力を行っているとは思いますが。
実はこのような物件に出会うことは、かなり難しかったりします。
理由としては、媒介で複数の不動産会社に依頼した方が、広く募集をかけること出来るからです。
並行して自ら広告することも出来ますが、売主が個人の場合どうしても営業力に限りがあるので目につきにくくなります。
また売却の場合、宅地建物取引業者の免許を受けていない会社や個人は、不特定多数に対して、反復継続して販売することは出来ないと法律で決まっています。
不動産会社が自ら売主として物件を広告する場合も同様ですが、営業力やブランド力が高い場合はこの限りではありません。
しかしそういった会社は、自社のサイトや店舗のみで販売することも多く、一般のポータルサイトにすべての物件が出回っているかというとそうではないので、簡単に見つけることは出来ないでしょう。
※もちろんターゲットとする顧客に見つけてもらえるよう、企業は様々な努力を行っているとは思いますが。
取引態様別の費用の違い～仲介手数料～
それでは取引態様によって費用はどのように変わってくるのでしょうか。
それは仲介手数料の金額の違いに他なりません。
それは仲介手数料の金額の違いに他なりません。
媒介
媒介の仲介手数料は、物件価格の何%という風に率で計算されます。
物件の税引き価格によって、いずれかの率をかけます。
①400万円以上 ・・・3%+6万+消費税
②200万円以上400万円未満 ・・・4%+2万+消費税
③200万円未満 ・・・5%
●計算式
（物件価格－建物消費税）×（①～③のいずれか） ×1.1（消費税）
※売主・買主の一方からもらえる上限。双方からそれぞれもらうことも可能。
この計算式で求めた額を上限に、媒介業者は売主・買主双方から仲介手数料をもらうことが可能です。
物件の税引き価格によって、いずれかの率をかけます。
①400万円以上 ・・・3%+6万+消費税
②200万円以上400万円未満 ・・・4%+2万+消費税
③200万円未満 ・・・5%
●計算式
（物件価格－建物消費税）×（①～③のいずれか） ×1.1（消費税）
※売主・買主の一方からもらえる上限。双方からそれぞれもらうことも可能。
この計算式で求めた額を上限に、媒介業者は売主・買主双方から仲介手数料をもらうことが可能です。
代理
代理の場合も媒介と同様、同じ計算方法で仲介手数料が算出されます。
しかし上限が違います。
計算式で求めた額の2倍の額を、売主・買主どちらか一方からもらうことが出来るのです。
しかし双方から得ることの出来る仲介手数料の上限も、計算式で求めた額の2倍の額なので、代理業者は片方から2倍もらうともう片方からは仲介手数料をもらうことは出来なくなります。
ほとんどの場合買主側は不要の場合が多いですが、確認が必要です。
●計算式
（物件価格－建物消費税）×（①～③のいずれか） ×1.1（消費税） の2倍
※対象取引の全体の上限も同じ。売主・買主の一方からすべてもらうことも可能。
しかし上限が違います。
計算式で求めた額の2倍の額を、売主・買主どちらか一方からもらうことが出来るのです。
しかし双方から得ることの出来る仲介手数料の上限も、計算式で求めた額の2倍の額なので、代理業者は片方から2倍もらうともう片方からは仲介手数料をもらうことは出来なくなります。
ほとんどの場合買主側は不要の場合が多いですが、確認が必要です。
●計算式
（物件価格－建物消費税）×（①～③のいずれか） ×1.1（消費税） の2倍
※対象取引の全体の上限も同じ。売主・買主の一方からすべてもらうことも可能。
売主
売主から購入する場合、仲介手数料は発生しません。
仲介役が取引の間に入ってないので、当然ではあります。
仲介役が取引の間に入ってないので、当然ではあります。
オススメの取引態様とその理由
取引態様を順にみていきましたが如何でしょうか。
最後にオススメの取引態様ですが、ずばり「売主」です。
まずは仲介手数料がかかりません。
さらには物件の所有者ですので、売主は物件のことを一番よく知っている存在です。
そのため、対象物件の情報を一番多く得ることが出来、より正確に検討することが可能です。
同じ物件が同じサイトで複数掲載されているケースがあります。
その場合はその中に、取引態様「売主」がないか探してみましょう。
最後にオススメの取引態様ですが、ずばり「売主」です。
まずは仲介手数料がかかりません。
さらには物件の所有者ですので、売主は物件のことを一番よく知っている存在です。
そのため、対象物件の情報を一番多く得ることが出来、より正確に検討することが可能です。
同じ物件が同じサイトで複数掲載されているケースがあります。
その場合はその中に、取引態様「売主」がないか探してみましょう。